Escrito por Pilar Placer, mayo 2022

Escribía Don Miguel de Cervantes Saavedra: “Sé breve en tus razonamientos, que ninguno hay gustoso si es largo”.

Al hilo de esta cita, y sabiendo que este tema es un tanto arduo, trataré de abordarlo de la mejor manera posible, dando una breve visión acerca del sector inmobiliario y de cómo está afectando el aumento de los costes de construcción en la actualidad.

Todos tenemos en la cabeza cuáles son los principales agentes que están haciendo tambalear nuestros números en los planes de negocio, y es que la realidad nos demuestra que no siempre el papel todo lo aguanta.

Llevamos unos años arrastrando una situación un tanto convulsa y de incertidumbre, y así es difícil afinar los números por más conocimiento que se te tenga en el medio.

Por un lado, el Real Estate está alcanzando unos volúmenes record de transacciones en España, cerrando el mes de abril en cifras nunca vistas (2.619 millones de euros). Los movimientos en el sector de logística, build to rent, oficinas, retail, hoteles, multifamily, entre otros, denotan el buen pulso que el sector le está tomando a la economía, llegando a involucrar así a todos los segmentos.

El hecho de que los tipos de interés se sigan manteniendo bajos, unido a una elevada inflación, y un fuerte apetito del inversor internacional, está dando lugar a la buena marcha del sector. 

Las previsiones para este año siguen siendo positivas, y hay mucho camino por recorrer dada la enorme liquidez que hay en el mercado.

Por otro lado, nos encontramos con otra cara no tan amable que es la que está sufriendo el impacto de los costes de construcción en los proyectos de desarrollo. España se situó en febrero de 2022 a un 7,6% de inflación, índice máximo desde hace 36 años.

Esta situación supone un impacto directo en todos los actores que componen la cadena del inmobiliario, desde los fabricantes, constructores, promotores, inversores a los usuarios finales.

La evolución de la inflación ha llegado a disparar de una manera dramática los precios. Desde hace meses estamos expuestos a una subida generalizada de las materias primas, suministros y costes de transporte que hace poner en jaque cualquier escenario que se proyecte.  

Ante este panorama, los fabricantes no han tardado en reaccionar y se está trasladando esa subida de precios, tratando de ajustar dichos costes, los cuales van repercutiéndose y afectando a todas las partes en cascada. Aquí no solo se produce una merma en sus márgenes, sino que tratan de responder a un llamado de supervivencia para contener la viabilidad de sus negocios.

Materiales como el hormigón, acero, hierro, y vidrio entre otros se encuentran al alza. La situación ese ese sentido no ha mejorado desde el comienzo de la pandemia, seguido del conflicto en Ucrania, donde se han tensionado los precios por una mayor demanda.   

Esta subida de costes ha ralentizado el comienzo de nuevas promociones y dilatado el calendario de los proyectos ya empezados.  (En obra no residencial se estima una media de retrasos en torno a 2-3 meses a fin de obra)

Esta subida de precio de materiales afecta especialmente al sector industrial tanto en rehabilitación como en obra nueva, ya que las dos materias primas más utilizadas en el sector son las que se han visto más afectadas por la subida de los precios tanto en origen (debido al aumento de los costes de producción) como en logística (debido al aumento de los costes de transporte).

Estas materias primas a las que me refiero son el acero y el hormigón. El aumento de precio ha sido espectacular, ya que la variación interanual de dichos precios ha sido prácticamente del 100% en el caso del acero y de más de un 60% en el caso del hormigón, en el periodo de mayo de 2021 al mismo mes de 2022 (ver como ejemplo la gráfica de índice ANIFER, de evolución de los precios del acero corrugado).

Se aprecia que la variación interanual de los precios de estas materias primas en los últimos 10 años (tomando la década del 2011 al 2020) rondaba del 3 al 5%, con variaciones interanuales incluso negativas.

El índice ANIFER a 20 de Marzo de 2022 reflejará subida histórica.

Este aumento de precios ha derivado en que en pocos meses el coste de las obras en el sector industrial se ha disparado del orden de aprox. un 50% en el periodo antes citado, invalidando por tanto todo tipo de provisionamiento de empresas con necesidades de ejecución de obras, tanto de rehabilitación como de obra nueva. Incluso se están dando problemas de tipo contractual/legal, ya que las empresas constructoras o de montajes industriales se ven obligadas a anular contratos y pedidos en firme, al tener que asumir una subida de precio imposible que puede llegar a darse en periodos de incluso 10 días.        

Tanto constructores, promotores e inversores están teniendo impactos negativos en sus previsiones de negocio, donde ven necesario realizar un ajuste en los cambios de estrategia, vigilando con cautela el aumento del riesgo e incumplimiento de plazos y contratos.

En los nuevos proyectos de desarrollo, se trasladará un aumento de la renta y menor rentabilidad.

Es posible que podamos tener algo de esperanza según indican los expertos. Parece que los costes están cerca de alcanzar máximos y se podría ver cierta recuperación durante la segunda mitad de año cuando las tensiones inflacionistas empezarán a remitir.

Confiemos en que las medidas de control de los precios impulsados desde las autoridades puedan cambiar la tendencia e iniciar un descenso de los precios que nos lleve a niveles de inflación más moderados.

Entre tanto esperemos que el sector inmobiliario continúe siendo un activo refugio para los inversores y se siga incrementando la demanda.

Pilar Placer es Head of Asset Management,
y toda su carrera profesional ha estado vinculada al sector inmobiliario.

Se ha incorporado recientemente al equipo de Logistik Service como responsable de la gestión de la cartera de activos logísticos tras el acuerdo que han firmado con Brookfield.

Ha trabajado para empresas como Patrizia-Rockspring, GE Real Estate y Aguirre Newman.
Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid y especializada en Urbanismo y Gestión Inmobiliaria por el Real Centro Universitario María Cristina. Pilar cuenta con amplia experiencia en proyectos de desarrollo logístico