Autor: Jose Carlos Torres (1) Junio 2022

Hay una teoría que se ha hecho bastante popular, si bien desconozco si se ha probado empíricamente, que resulta enormemente ilustrativa de la forma en la que los seres humanos nos enfrentamos a los retos.

Conocida como “Síndrome de la Rana Hervida” es parte del libro La Quinta Disciplina de Peter Senge y trata de explicarla pasividad con la que de gran parte de los seres humanos afrontan el calentamiento global.

Según dicha teoría, cuando la temperatura se eleva de 21 a 26 ºC, la rana no hace nada, e incluso, parece pasarlo bien en el agua. En la medida que la temperatura aumenta, la rana está cada vez más aturdida y, finalmente, no está en condiciones de salir de la olla. Aunque nada se lo impide, la rana se quedará allí y morirá hervida.

La metáfora es excelente, y bien nos puede servir para argumentar sobre la sostenibilidad y otras tendencias, por qué no, en sentido inverso.

El sector inmobiliario ha entrado en una loca carrera por la sostenibilidad, que ha evolucionado hacia el ESG (Environmental, Social & Governance) sin un objetivo real y cuantificable en la mayoría de los casos.

Todo el mundo quiere subir la apuesta: El primer edificio con certificación LEED, BREAM, WELL, WIRED SCORE… la lista es infinita, y todo esto, ¿para qué?

Pues se lo voy a decir, salir bien en la foto que se enseña a los inversores porque la triste realidad es que es muy difícil capitalizar esta inversión, entre otras cosas porque poca gente realmente se para a pensar si la inversión que requiere actualizar los activos a todos esos sellos tiene lógica.

Simplemente hay que estar ahí porque manda el ESG.

Sus planteamientos son muy abstractos y sólo los técnicos conocen los detalles. Los inquilinos se suman a la tendencia, pero no pagan una prima sustancial por estar en los edificios que cuentan con esas certificaciones porque no le ven un gran valor y, en cierta medida, les resulta artificial. Pregúntale a un operador logístico si está dispuesto a pagar 25 ó 50 céntimos de euro más por metro cuadrado en su renta mensual a cambio de todas estas supuestas prestaciones. Sabemos la respuesta.

Recuerdo ver fotos de fauna pirenaica en los vestuarios de los empleados visitando un edificio comercial en Zaragoza. Cuando pregunté la razón, me respondieron que promover el conocimiento de la fauna local “daba puntos” para sacar una mayor certificación medioambiental. Como esas, he visto unas cuantas.

Lo que entiende cualquiera, en cambio, es si un edificio ha costado más o menos construirlo porque se ha hecho de manera industrializada, o con materiales reciclados. Entiende cualquiera que si un edificio genera la misma o más energía de la que consumen sus inquilinos, hay un beneficio. Entiende cualquiera que desarrollar esas tecnologías no es barato, en un sector que dedica a I+D una cantidad irrisoria. Entiende cualquiera que tener un incentivo fiscal contundente sería bueno para todo el mundo. Debería pagar menos o incluso ningún IBI, un edificio con huella neutra de carbono.

Yo pienso que sí. ¿Deberíamos pagar menos IVA o ninguno por hormigón o vidrio reciclado? También. Hoy tristemente, no es técnicamente posible hacer un edificio que sea realmente neutro en carbono sin compensar emisiones de otra manera.

Cada nuevo sello que sale al mercado parece subir unos grados la temperatura del agua mientras chapoteamos alegres en la olla. Cambiar los incentivos, de abstractos y, por qué no decirlo, en cierta medida ideológicos, por beneficios reales, medibles y sencillos de entender, eso lo entiende hasta la rana.

Jose Carlos Torres, es Managing Director – Country Head Iberia en Barings y Director Académico del Executive Program del IE en Real Estate Investmentment Management.

Previamente fue Director de Adquisiciones en Hines. También fue responsable de adquisiciones de otros fondos como Redevco o Zaphir AM y colabora como profesor en varios programas inmobiliarios del Instituto de empresa. Es licenciado en ADE por la universidad Carlos III de Madrid y ha cursado diferentes programas inmobiliarios en el Instituto de Empresa de Madrid y en la Säid Business School de Oxford.