Autor: Luis Poch, Julio 2022

El mercado inmologístico ha sufrido un cambio de paradigma total. En los foros sectoriales todos los que nos dedicamos a este segmento adoptamos el siguiente mantra: hemos pasado de ser la parte menos glamurosa de la gestión e inversión inmobiliaria a la que está de moda; de ser el patito feo a ser un cisne.

Un símil sencillo que resulta muy revelador para un segmento cuyos parámetros fundamentales revelan la consagración de una nueva tendencia: la consolidación de Madrid como el mercado más grande en España: pasó de 375.000 m² en 2015 a 1.000.000 m² en 2021; las yields prime comprimidas del 7,50% a 3,75%, entre ambos períodos, o el incremento del volumen de inversión de 700 a 2.500 Millones de euros.

El activo logístico se ha revalorizado un 30% desde antes de la pandemia – cuando el sector ya estaba en plena expansión en cuanto a niveles de alquileres e inversión y un 6,64% inter trimestral según datos de CBRE a cierre de 2021.

Si bien es cierto que la pandemia ha terminado de potenciar la presencia del sector logístico en los mercados de capitales y ha impulsado en gran manera el desarrollo de plataformas logísticas, dentro del inmobiliario, éste ha estado siempre sustentado por fundamentales estructurales e irreversibles como son el consumo, el comercio o la industria. En la actualidad, desde el punto de vista de la inversión, ya podemos considerar objetivo el hecho de poseer una plataforma logística en Coslada o Barberá del Vallés se considera un producto igual de seguro que un edificio de oficinas en pleno CBD de Madrid o Barcelona.

El sector inmologístico ha cobrado impulso y encontramos una serie de oportunidades que están reforzando su crecimiento. En primer lugar, el auge del e-commerce es más que evidente, experimentando un boom en los últimos años y alcanzando cifras récord nunca antes vistas. Sin embargo, En España hay argumentos como nuestro clima o cultura que diluyen la idea de que en nuestro país consumiremos tanto online como en Holanda o Corea del Sur, donde el 45% del comercio minorista se hace vía web.

Además, aunque la obsolescencia del parque español es una realidad a pesar del nuevo stock desarrollado desde la expansión y profesionalización del desarrollo inmobiliario logístico iniciado en 2014, podemos afirmar que sí hay cierto margen de crecimiento y una mayor necesidad de superficie logística.

Existen poblaciones, centros de consumo y mercados inmobiliarios consolidados como el área metropolitana de Barcelona, el Gran Bilbao, Málaga o Sevilla donde no hay disponibilidad de metros de calidad, sin embargo, esto hace que la inversión en las zonas periféricas de las grandes ciudades esté atrayendo cada vez más la atención de inversores y promotores inmologísticos.  Además, el sobre-estocaje que los retailers y compañías de gestión logística y distribución están acometiendo en sus almacenes es una ventana de oportunidad para, no sólo gestionar el just-in-time, sino también manejar el just-in-case.

Por otro lado, se prevé que los grandes inversores sigan apostando por el segmento logístico no solo por la disponibilidad de liquidez para el inmobiliario y su valor refugio a través de la indexación de los contratos en momentos de inflación, sino también por el reequilibrio de las carteras multi-asset cargando más producto logístico dentro de estrategias de diversificación segura. Además, cabe mencionar que se han identificado fuertes subidas de rentas como resultado de la mera indexación de contratos al IPC y de la falta de producto en muchos mercados europeos. Si bien en Reino Unido o Alemania estas subidas de rentas son más acuciantes (10% – 15% en términos anuales), también es necesario señalar que, en los principales mercados españoles, las rentas también están subiendo, y no sólo en los valores de asking. Lógicamente, en mayor proporción justo donde la disponibilidad de edificios de calidad escasea.

No obstante, el sector presenta una serie de retos a los que tendremos que hacer frente. En este sentido, no se prevé un gran rebote de las rentabilidades prime, pero la subida de costes de financiación revertirá las compresiones de las yields que, en mi opinión, ya han encontrado su suelo a finales de 2021. De hecho, el desarrollo ha sido una vía para muchos inversores sin una excesiva aversión al riesgo y con cierta infraestructura local para acaparar mayores retornos, frente a la participación en los grandes procesos de venta de los mejores activos en rentabilidad.

Por otro lado, la subida de costes de construcción -entre un 15 y un 20%- y los retrasos en la entrega de materias primas puede poner en jaque los planes de negocio. A lo que se suma el calentamiento de los precios de suelo en niveles máximos de los últimos años.

Además, cabe mencionar que la inflación y la ralentización del crecimiento de la economía han tenido efectos devastadores en el consumo de las familias (-3,70% en el último trimestre según el INE), que directamente afecta al comercio físico o electrónico y, por consiguiente, a la demanda logística.

En conclusión, desde el mundo de la gestión y la inversión inmobiliaria, debemos analizar muy bien las compras, introducir contingencias, tener paciencia en los calendarios de gestión y ser conservadores en nuestras asunciones. La complejidad del negocio requiere un equipo local altamente especializado a todos los niveles, y una fuerte capacidad de acometer las inversiones necesarias. Y por supuesto, de cara al Leasing, la máxima del inmobiliario como servicio es una visión que nuestros inquilinos van a valorar.

Luis Poch, Commercial Manager Logistics de Aquila Capital en España

Es responsable de la comercialización de los activos de Green Logistics by Aquila Capital en España. Cuenta con 7 años de experiencia en Logística Inmobiliaria con foco en Leasing e Inversión en todo el mercado español. Con el soporte del departamento de marketing, es el encargado de la estrategia comercial de los activos de la compañía. Monitoriza el mercado español para identificar nuevas oportunidades de proyectos.

Antes de unirse a Aquila Capital, fue Consultor Senior en Savills España y trabajó en la Expansión Internacional de National Geographic Retail. Es Licenciado en Derecho y ha cursado el Máster interno de Aguirre Newman en Consultoría Inmobiliaria, así como el Power MBA